www.gazeta.kz (Казахстан), , 30.11.2009г.
Обман на наши земли /Руслан Искандеров/

В последние годы кардинально изменился облик казахстанских городов. И часто - не в лучшую сторону. Они стали обрастать стихийно образованными поселками, многочисленными “Шаныраками”, где живет самая настоящая беднота, где люди лишены зачастую элементарных жизненных условий - воды, электричества, канализации, газа…

Подобные незаконные образования стали тяжелейшей проблемой во многих странах. Бразилия - страна, запускающая уже собственные космические спутники, а вокруг Рио-де-Жанейро и Сан-Паулу кишат людьми незаконные пригороды, где царствует нищета, наркомания, преступность. И ничего с ней власти поделать не могут, попытки снести незаконные постройки оборачиваются чуть ли не гражданской войной.

И в Казахстане самозахваты земли, незаконные поселки становятся важной социальной проблемой, источником будущих социальных потрясений. Не в последнюю очередь причиной тому - коррупция и элементарный обман. Мошенники при помощи лжи, освящая процесс авторитетом власти, заставляют приобретать землю, которая становится как бы “законной”. А потом обманутым людям приходится разбираться с акиматами, в судах, отстаивая свое право жить на купленной земле. Для обмана жулики придумали множество изощренных методов.

Самая простая схема обмана - когда к добросовестным продавцам земельных участков под предлогом покупки обращаются мошенники и просят сделать копии документов на землю, якобы для того, чтобы взять в банке кредит. После мошенники подделывают документы на эти земельные участки, меняя в них фамилии собственников. Соответственно все печати органов юстиции, земельного комитета, акиматов - все подделывается. Затем участки перепродаются ничего не подозревающим покупателям.

Почему люди попадаются на уловки мошенников? Мошенники находят участки в удобном месте и предлагают их покупателям по хорошей цене. Придумывают историю, почему срочно продается земля, приводят несколько лжепокупателей, которые играют роль конкурентов, тем самым способствуя быстрому принятию будущим потерпевшим решения о покупке недвижимости. И всегда торопят: “Быстро, срочно, пока есть такая возможность!” По крупным сделкам работают целые преступные группы, у которых есть хорошие организаторы, исполнители, подельники и даже пособники.
Только за первую половину текущего года органами финансовой полиции возбуждено 75 уголовных дел по фактам коррупционных преступлений в сфере земельных отношений, против 68 за аналогичный период прошлого года. 59 уголовных дел направлено в суд, что на 68% больше показателя прошлого года (19). Осуждено 11 лиц.

Сумма установленного ущерба по уголовным делам данной категории, находившихся в производстве органов финансовой полиции составила 5 млрд. 62 млн.тенге. Из них возмещено 2 млрд. 401 млн.тенге, а в государственный земельный фонд возвращено 342 гектара земель.

Как показывает следственно-оперативная практика финансовой полиции, основную долю коррупционных преступлений в сфере земельных отношений составляют факты получения взяток должностными лицами за незаконное отчуждение земельных участков, либо за оказание помощи в их получении.

Так, в Жамбылской области осужден к 3 годам лишения свободы директор государственного учереждения по охране лесов и животного мира областного акимата Т. Ажмагамбетов, получивший взятку в сумме 140 тыс.тенге от гражданина Д. за выделение в аренду земельного участка площадью 1000 гектаров.

В Актюбинской области осужден к 3 годам лишения свободы начальник Хромтауского районного отдела архитектуры и градостроительства С.Бутпанов, который получил взятку в сумме 100 тысяч тенге за лоббирование интересов гражданина А. при подготовке документов и выдаче заключения по предоставлению и отводу земельного участка.

Злоупотребление должностными полномочиями при выделении и отчуждении земельных участков также является распространенным коррупционным преступлением в сфере земельных отношений.

В Костанайской области предана суду главный специалист аппарата акима Чеховского сельского округа, заверившая своей подписью доверенность от имени землепользователей округа, в том числе от имени 24 уже умерших лиц, о передаче права собственности на земельные участки, что явилось основанием для незаконного отчуждения и передачи земельных участков общей площадью 792 гектара, стоимостью 34 млн. 700 тыс.тенге в ТОО “КФК Агро”.

В Западно-Казахстанской области на рассмотрении суда находится уголовное дело по 16 эпизодам в отношении бывшего начальника отдела земельных отношений г.Уральска, который без выполнения процедуры проверки, незаконно отчуждал земельные участки общей площадью 1,4 га, принадлежащие гражданам и государству, ущерб которым составил 24,5 млн.тенге.

Нередко встречается в списке злоупотреблений в сфере земельных отношений и служебный подлог.
В Южно-Казахстанской области расследуется уголовное дело по факту служебного подлога в отношении главного специалиста по земельным отношениям акимата Ордабасинского района. Он незаконно выдал государственный акт на право частной собственности земельного участка площадью 48,7 гектара без документа, подтверждающего оплату оценочной стоимости участка на сумму 70 млн. 900 тыс.тенге.

Также в сфере земельных отношений имеют место факты превышения власти или должностных полномочий, которые сопряжены с незаконным выделением земельных участков.

В Алматинской области расследуется уголовное дело в отношении должностных лиц акимата Талгарского района, которые произвели незаконное отчуждение в частную собственность третьих лиц земельные участки, находящиеся в собственности областного управления Комитета развития транспортной инфраструктуры Министерства транспорта и коммуникаций, предназначенные для обслуживания автодороги “Алматы-Кокпек-Хоргос”, площадью 0,91 гектара и общей стоимостью 16 млн. 700 тыс.тенге.

Не защищены от злоупотреблений и национальные парки страны. Финполом завершено производство расследования ряда уголовных дел, возбужденных по фактам незаконного отчуждения земельных участков принадлежащих особо охраняемой зоне - Иле-Алатаускому государственному национальному парку.

Так, в Алматинской области пресечена преступная деятельность группы лиц, в состав которой входили начальник отдела земельных отношений Карасайского района и три его подчиненных, а также аким сельского округа, которыми с 2002 по 2009 год из земель Иле-Алатауского государственного национального парка было незаконно отчуждено более 65 гектаров земли в частное владение физических и юридических лиц. Ущерб государству составил 2 млрд. 59 млн.тенге. Все обвиняемые преданы суду.

Порой наши люди очень доверчивы, передают деньги людям за землю, не проверяя их документов, подписывают раздичные бумаги, не вчитываясь в смысл текста, давая различным криминальным самозванцам простор для противоправных действий.
Несколько советов, как уберечься от мошенников. Покупатель не должен торопиться с покупкой, особенно если его торопит или настаивает на спешке продавец, и проверять все документы в территориальных органах земельного комитета, центра по недвижимости: за кем зарегистрирована данная земля? Является ли продавец действительно собственником этой земли? Не наложено ли обременение на данную землю, то есть не арестована ли она банком, не находится ли в залоге?

Самое главное - нужно знать целевое назначение земель. В практике органов финансовой полиции имеются факты продажи земли, находящейся в долгосрочной аренде.

Внимание и бдительность - вот что необходимо в первую очередь, когда начинаются какие-либо сделки с землей.

Фокус (Алматы), № 198 (198), 26.11.2009г.
Классовое противоречие  /Мадина Иманалиева/

Разделение жилья на классы на отечественном рынке недвижимости чаще всего представляет собой фантазии застройщика
Несмотря на кризисное падение рынка жилья, казахстанцы все равно предпочитают новостройки: на них в этом году пришлось почти 68 проц. всех проданных квартир. Однако у казахстанских застройщиков есть и печально известная особенность:

Заявленная при старте продаж классность квартир при сдаче объекта, как правило, оборачивается разочарованием для покупателей. В погоне за прибылями строительные компании завышают классность жилья исключительно на бумаге…
Даешь высший класс?

Наверное, только на заре строительного бума под понятие «элитный дом» подпадало любое монолитно-кирпичное здание. Сегодня к жилью с повышенной классностью рынок предъявляет ряд четких требований, которым соответствует далеко не каждый объект. Казахстанские застройщики все активнее оперируют еще и такими терминами, как «де люкс», «премиум», «апартаменты», но при этом каждый из них в отдельности вкладывает в собственное предложение уникальный и лишь ему одному понятный смысл. К примеру, эксперты агентства недвижимости Best Realty, занимающегося «исключительно элитным жильем», говорят, что отталкиваются от потребностей клиентов, среди которых, по словам самих риелторов, в основном дипломаты и сотрудники крупных международных компаний. Они-то, дескать, и задают те гайдлайны, которыми агентство руководствуется в своей работе, уверяет риелтор Юрий Романенко:

— Элитность — это в первую очередь месторасположение и вид из окна: в Астане, например, большим спросом пользуются дома на набережной и на левом берегу. Второй пункт — охрана: это может быть не просто забор или наличие штатных секьюрити, но и видеонаблюдение. Обязательно должен быть отапливаемый подземный паркинг. Элитные квартиры имеют большую квадратуру с хорошей планировкой (к примеру, 3-комнатная квартира — от 115 до 170 кв. м и выше), два санузла или больше.

К жилью элитного класса, по мнению г-на Романенко, обязательно должна прилагаться развитая инфраструктура: как внутренняя (бассейн или фитнес-центр, мини-маркет, прачечная), так и внешняя (детские площадки, школа, собственный парк). С этим-то как раз и проблема. «Левый берег только застраивается, поэтому о сети магазинов, кафе, развлекательных центров в непосредственной близости к дому, например вокруг ЖК Highvill, можно будет говорить только в будущем, причем достаточно отдаленном», — поясняет г-н Романенко. Еще сложнее рассуждать о малоэтажном и малоквартирном жилье, как занимающем высшую позицию в классификации элитной застройки. Эксперт из Best Realty основной причиной называет невыгодность таких проектов для самих застройщиков, хотя попытки есть. «Например, жилой комплекс «Элит Авиценна», где первые два этажа занимают офисы, а на верхних трех расположены квартиры, по две на одной площадке», — комментирует риелтор.

Между тем г-н Романенко считает, что качество жилой недвижимости первого класса, построенной в начале двухтысячных, значительно выше по сравнению с теми проектами, которые сдаются сегодня. Более того, он уверен, что почти половина жилых комплексов элитного класса в Астане не дотягивают до заявленного уровня, хотя бы даже по состоянию подъездов, придомовой территории и качеству жилищно-эксплуатационных услуг. — Редко кто из строительных компаний после сдачи дома в эксплуатацию занимается также и его коммунальным обслуживанием, — говорит г-н Романенко, — а в идеале должны бы заниматься. Такая конфигурация обязанностей застройщика, ставшая нормой во всем цивилизованном мире, в Казахстане редкость. В качестве примеров можно привести разве что «Базис-А» и Highvill. Поэтому у нас все клиенты привыкли: в только что купленной квартире, даже с чистовой отделкой, надо сразу же делать ремонт…

Свои ориентиры

Маркетинговые исследования, проведенные компанией «Экспертиза недвижимости», показывают, что сегодня практически все застройщики грешат завышением классности жилья, рассказывает ведущий аналитик Анна Шацкая. По ее мнению, тот факт, что у строительных компаний нет единых стандартов классификации жилых объектов, порождает ряд проблем, связанных с упорядоченностью рынка, и создает сложности в работе экспертов и аналитиков. К примеру, специалисты «Экспертизы недвижимости» при определении цен на жилье разных классов ориентируются на показатели расслоения, то есть на среднюю стоимость 20 проц. самых дорогих и 20 проц. самых дешевых квартир за 1 кв.м в базе данных, пояснила г-жа Шацкая.

— В нашем понимании это соответствует понятиям эконом - и элиткласса, а середина — это бизнес-класс. И хотя единых критериев классификации в нашей стране не существует, мы при проведении исследований ориентируемся на международные стандарты, применяемые, например, в России.

По мнению председателя Федерации оценщиков Казахстана Александра Калинина, компании-застройщики не стремятся соответствовать международным требованиям, поскольку просто ничего о них не знают:

— У нас в стране всего 17 человек, которые знакомы с такими стандартами. Это обладатели диплома ФИАБСИ, международной организации, объединяющей участников рынка недвижимости. Но застройщикам все это попросту неинтересно.

Еще меньше сведущих людей найдется среди покупателей — большая часть из них плохо понимает разницу между различными типами домов, но одно только название «элиткласс» или «бизнес-класс» действует на них магически. Разумеется, этим пользуются маркетологи строительных компаний, считают в Экспертно-оценочном центре в Астане и советуют не верить рекламе. «Доходит до того, что элитное жилье может быть хуже некоторых домов эконом-класса, как это произошло на примере объектов компании «Алтын Жиек»: их элиткласс уступает жилому комплексу «Та-раз», построенному по эконом-стандарту», — говорят специалисты центра.

Псевдобизнес

Если формализовать отличительные характеристики элитной недвижимости еще как-то можно, то границы таких категорий, как бизнес - и эконом-класс, размыты и неопределенны. Сформулировать единые критерии не могут не только застройщики, но и эксперты рынка недвижимости. Например, по мнению г-на Калинина, по своим параметрам дома этих двух классов практически схожи. «Главное, чтобы площадь общая и полезная была равной, то есть были дополнительные нежилые помещения, большой холл, кухня не менее 15—20 кв. м», — пояснил оценщик. Риелтор Юрий Романенко, напротив, проводит между двумя классами жирную черту: бизнес-класс, по его мнению, подразумевает наличие паркинга, как минимум двух санузлов, а эконом сегодня практически идентичен старым постройкам с маленькой квадратурой и тесными кухнями.
Путаница с классификацией домов послужила поводом для нескольких правовых казусов, связанных с тарифами на услуги КСК. Например, жильцы ЖК Crown Plaza (Астана) категорически не согласны со ставкой в 50 тенге за кв. метр. Дело в том, что жилой комплекс был построен застройщиком как объект бизнес-класса. Однако, как следует из коллективного письма дольщиков в адрес компании-поставщика коммунальных услуг «Астана Жилсервис», в жилом комплексе «не выполняется ни одно из минимальных требований, предъявляемых к бизнес-классу: нет детской площадки, защищенной от въезда машин, автопаркинга, а территория не то что не охраняется — даже не огорожена. Между тем, как пояснили Ф в компании «Астана Жилсервис», «размер тарифа определяется не классом жилья, а высотностью здания, требованиями к противопожарному оборудованию, спецификацией инженерных систем, тепловых узлов и насосных станций». С таким аргументом трудно поспорить, ведь начисления производятся еще и в зависимости от состояния объекта: чем больше недоделок оставили строители, тем дороже эксплуатация. Поэтому и отстаивать свое право на полное соответствие дома заявленному застройщиком классу жильцам надо было еще на стадии его возведения.

Нереальные категории

О необходимости законодательно закрепить единые стандарты классификации жилья говорят и в Ассоциации застройщиков Казахстана. Ее председатель Айдын Рахимбаев признает, что если соответствующий закон появится, количество неприятных вопросов покупателей квартир к застройщикам резко сократится, а конкуренция на рынке жилья будет более здоровой.

— Те классы жилья, которые закреплены в СНиПе, никак не совпадают с реальностью. Где-то они слишком завышены, где-то, наоборот, слишком занижены, — комментирует ситуацию г-н Рахимбаев. — СНиП делит жилье на странные безликие номерные классы, которые попросту не существуют в природе. Например, для объектов I класса обязательным считается видеонаблюдение в подъездах, но не написано ни слова о том, должен ли присутствовать хоть один лифт. Нет речи и о требованиях к местоположению жилого комплекса, а это важно для рынка.

Глава ассоциации уверен, что если официальные документы будут более четко прописывать параметры деления на классы, это позволит повысить качество жилья. Кроме того, по мнению г-на Рахимбаева, с появлением на рынке недвижимости так называемых «умных домов» нужно сразу же прописать стандарты и для них.

Международные стандарты классификации объектов жилой недвижимости

<!– /* Font Definitions */ @font-face {font-family:”Cambria Math”; panose-1:2 4 5 3 5 4 6 3 2 4; mso-font-charset:204; mso-generic-font-family:roman; mso-font-pitch:variable; mso-font-signature:-1610611985 1107304683 0 0 415 0;} /* Style Definitions */ p.MsoNormal, li.MsoNormal, div.MsoNormal {mso-style-unhide:no; mso-style-qformat:yes; mso-style-parent:”"; margin:0cm; margin-bottom:.0001pt; text-align:justify; text-indent:14.2pt; mso-pagination:widow-orphan; mso-layout-grid-align:none; punctuation-wrap:simple; text-autospace:none; font-size:10.0pt; font-family:”Times New Roman”,”serif”; mso-fareast-font-family:”Times New Roman”;} p.a, li.a, div.a {mso-style-name:Таблица; mso-style-unhide:no; margin:0cm; margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; mso-layout-grid-align:none; punctuation-wrap:simple; text-autospace:none; font-size:9.0pt; mso-bidi-font-size:10.0pt; font-family:”Arial”,”sans-serif”; mso-fareast-font-family:”Times New Roman”; mso-bidi-font-family:”Times New Roman”;} .MsoChpDefault {mso-style-type:export-only; mso-default-props:yes; mso-ascii-font-family:Calibri; mso-ascii-theme-font:minor-latin; mso-fareast-font-family:Calibri; mso-fareast-theme-font:minor-latin; mso-hansi-font-family:Calibri; mso-hansi-theme-font:minor-latin; mso-bidi-font-family:”Times New Roman”; mso-bidi-theme-font:minor-bidi; mso-fareast-language:EN-US;} .MsoPapDefault {mso-style-type:export-only; margin-bottom:10.0pt; line-height:115%;} @page Section1 {size:612.0pt 792.0pt; margin:2.0cm 42.5pt 2.0cm 3.0cm; mso-header-margin:36.0pt; mso-footer-margin:36.0pt; mso-paper-source:0;} div.Section1 {page:Section1;} –>

Северный Казахстан (Петропавловск), № 144 (23588), 25.11.2009г.
Есенгельды Карбаев, начальник управления земельных отношений

В нашей стране земля является государственной собственностью. Участки могут также находиться в частной собственности на основаниях, условиях и в пределах, установленных Земельным кодексом Республики Казахстан (далее ЗК РК). Право собственности на землю - это право владения, пользования и распоряжения землёй на основаниях, условиях и в пределах, установленных законом.

Право землепользования - это право лица владеть и пользоваться участком, находящимся в государственной собственности, предоставленным бессрочно (постоянное пользование) или на определенный срок (временное землепользование) на возмездной и (или) безвозмездной основе.

Порядок последовательного предоставления прав на землю, находящуюся в государственной собственности, изложен в пункте 1 статьи 43 ЗК РК. Это возбуждение ходатайства о предоставлении соответствующего права; определение возможности удовлетворения заявленного ходатайства (предварительный выбор участка); разработка и утверждение землеустроительного проекта; принятие решения местного исполнительного органа о предоставлении права на землю; установление границ на местности; изготовление и выдача идентификационного документа; государственная регистрация права.

Согласно земельному законодательству, право собственности на участок граждане и негосударственные юридические лица могут получить непосредственно от государства по решению исполнительного органа или посредством купли-продажи.
Физические и юридические лица, заинтересованные в предоставлении им прав собственности и (или) землепользования, подают заявление в местный исполнительный орган (акимат) по месту нахождения участка. В заявлении должны быть указаны: цель использования участка; его предполагаемые размеры, местоположение, испрашиваемое право пользования, наличие (отсутствие) другого участка. В случае разработки полезных ископаемых к ходатайству прилагается копия контракта на недропользование.

Заявление о предоставлении права рассматривается в срок до двух месяцев с момента его поступления, а при предоставлении права субъектам малого предпринимательства - в трёхнедельный срок.

Отказ в предоставлении права на участок, за исключением случаев изъятия земли, в том числе для государственных нужд, оформляется решением местного исполнительного органа по месту нахождения участка и должен быть мотивирован, а копия вручена заявителю в семидневный срок после принятия решения.

Купля-продажа земли (передача права) происходит на основе гражданско-правовой сделки. При этом сделка с земельным участком без находящихся на нём строений или сооружений и равно - сделка со строениями или сооружениями без земельного участка не допускаются.

Продажа участка лицом, которому он предоставлен исполнительным органом в собственность посредством выкупа у государства, возможна при условии, что он оформлен продавцом в соответствии с законодательством. То есть, кроме идентификационного документа, продавец имеет заключённый с уполномоченным органом по земельным отношениям административно-территориальной единицы договор купли-продажи участка у государства и оплатил его стоимость.
Договор купли-продажи и документ об оплате не требуется гражданам Республики Казахстан при продаже полученных от государства участков по решению исполнительного органа с целевым назначением: для индивидуального жилищного строительства (или жилого дома и его обслуживания), ведения личного подсобного хозяйства и дачного строительства, так как им для этих целей земля в собственность предоставляется бесплатно. Совершение сделки с участком без его регистрации в органе по государственной регистрации недвижимости не допускается, а сделка, совершённая без государственной регистрации, считается недействительной.

В отношении участка, который государством продан в собственность в рассрочку, запрещается совершать сделки до полной оплаты его выкупной цены.

В практике часто встречаются договоры купли-продажи жилого дома (строения, сооружения) и земельного участка. В таких договорах должно быть в обязательном порядке отражено, что предметом договора является жилой дом (строения, сооружения) и земельный участок. По договоренности с покупателем собственник участка имеет право его продажи по рыночной стоимости.

При купле-продаже покупателю переходят все обременения и ограничения на приобретенную землю (соблюдение режима охранных зон водных объектов, лесов, линий электропередач, связи, зон безопасности автомобильных дорог).
10 июля 2009 года Президентом Республики Казахстан Нурсултаном Назарбаевым подписан соответствующий закон, в связи с этим внесён ряд изменений и дополнений в Земельный кодекс. Остановимся на некоторых из них:
В статье 44 ЗК РК «Предоставление земельных участков для строительства объектов» пункт 1 дополнен частью третьей: «При этом запрещается предоставление земельных участков для строительства без наличия проектов детальной планировки и (или) проектов застройки, выполненных на основании генеральных планов населённого пункта (или их заменяющей схемы развития и застройки населённых пунктов с численностью жителей до пяти тысяч человек), а также проектов районной планировки для межселённых территорий».

Далее в этой же статье пункт 5 дополнен пунктом 5-1: «Строительство жилых домов, в том числе индивидуальных, на землях сельскохозяйственного назначения допускается только после перевода указанных земель в категорию земель населённых пунктов в соответствии с утверждённым генеральным планом этого населённого пункта (или иной проектной документацией, заменяющей генеральный план для малых сельских населённых пунктов) и только при наличии проекта детальной планировки или проекта застройки на этих участках. При этом возмещение потерь сельскохозяйственного производства осуществляется в соответствии со статьей 1053 КРК».

В статье 49-1 ЗК РК «Порядок изменения целевого назначения земельного участка» пункт 1 дополнен пунктом 1-1: «Изменение целевого назначения земельного участка допускается исходя из его правового режима, принадлежности к той или иной категории земель, перечисленных в статье 1 ЗКРК, и разрешенного использования в соответствии с зонированием земель».
В статье 50 ЗК РК «Нормы предоставления земельных участков» пункт 5 изложен в следующей редакции: «В целях рационального использования земельных участков сельскохозяйственного назначения совместными решениями представительных областных и исполнительных органов устанавливаются минимальные размеры земельных участков сельскохозяйственного назначения в зависимости от местных условий и особенностей использования указанных земель, предоставляемых в собственность или землепользование».

В статье 97 ЗК РК «Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения» к пункту 3 добавлено: «На земельных участках, предоставленных физическим и юридическим лицам для ведения сельскохозяйственного производства, крестьянского или фермерского хозяйства, и полевых наделах личного подсобного хозяйства не допускается строительство объектов, не связанных с ведением сельского хозяйства, в том числе жилых домов (включая индивидуальные). При этом под строительство животноводческих комплексов, временных строений и хозяйственно-бытовых построек для сезонных работ и отгонного животноводства на землях сельскохозяйственного назначения не могут использоваться ценные сельскохозяйственные угодья, к которым относятся все виды орошаемых сельскохозяйственных угодий, пашня, залежь и земли, занятые многолетними насаждениями».

Далее в эту же статью добавлен пункт 3-1: «Не допускается раздел земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности или землепользовании, на участки, площади которых ниже минимальных размеров, установленных в соответствии с пунктом 5 статьи 50 ЗКРК».

Данные изменения и дополнения в земельное законодательство способствуют дальнейшему развитию земельной реформы, созданию необходимых условий для эффективного хозяйствования на земле, рациональному использованию и охране земельных ресурсов - главного богатства страны.

При этом подразумеваются обязательные гарантии прав и соблюдение обязанностей собственников участков и землепользователей.