Классовое противоречие

Фокус (Алматы), № 198 (198), 26.11.2009г.
Классовое противоречие  /Мадина Иманалиева/

Разделение жилья на классы на отечественном рынке недвижимости чаще всего представляет собой фантазии застройщика
Несмотря на кризисное падение рынка жилья, казахстанцы все равно предпочитают новостройки: на них в этом году пришлось почти 68 проц. всех проданных квартир. Однако у казахстанских застройщиков есть и печально известная особенность:

Заявленная при старте продаж классность квартир при сдаче объекта, как правило, оборачивается разочарованием для покупателей. В погоне за прибылями строительные компании завышают классность жилья исключительно на бумаге…
Даешь высший класс?

Наверное, только на заре строительного бума под понятие «элитный дом» подпадало любое монолитно-кирпичное здание. Сегодня к жилью с повышенной классностью рынок предъявляет ряд четких требований, которым соответствует далеко не каждый объект. Казахстанские застройщики все активнее оперируют еще и такими терминами, как «де люкс», «премиум», «апартаменты», но при этом каждый из них в отдельности вкладывает в собственное предложение уникальный и лишь ему одному понятный смысл. К примеру, эксперты агентства недвижимости Best Realty, занимающегося «исключительно элитным жильем», говорят, что отталкиваются от потребностей клиентов, среди которых, по словам самих риелторов, в основном дипломаты и сотрудники крупных международных компаний. Они-то, дескать, и задают те гайдлайны, которыми агентство руководствуется в своей работе, уверяет риелтор Юрий Романенко:

— Элитность — это в первую очередь месторасположение и вид из окна: в Астане, например, большим спросом пользуются дома на набережной и на левом берегу. Второй пункт — охрана: это может быть не просто забор или наличие штатных секьюрити, но и видеонаблюдение. Обязательно должен быть отапливаемый подземный паркинг. Элитные квартиры имеют большую квадратуру с хорошей планировкой (к примеру, 3-комнатная квартира — от 115 до 170 кв. м и выше), два санузла или больше.

К жилью элитного класса, по мнению г-на Романенко, обязательно должна прилагаться развитая инфраструктура: как внутренняя (бассейн или фитнес-центр, мини-маркет, прачечная), так и внешняя (детские площадки, школа, собственный парк). С этим-то как раз и проблема. «Левый берег только застраивается, поэтому о сети магазинов, кафе, развлекательных центров в непосредственной близости к дому, например вокруг ЖК Highvill, можно будет говорить только в будущем, причем достаточно отдаленном», — поясняет г-н Романенко. Еще сложнее рассуждать о малоэтажном и малоквартирном жилье, как занимающем высшую позицию в классификации элитной застройки. Эксперт из Best Realty основной причиной называет невыгодность таких проектов для самих застройщиков, хотя попытки есть. «Например, жилой комплекс «Элит Авиценна», где первые два этажа занимают офисы, а на верхних трех расположены квартиры, по две на одной площадке», — комментирует риелтор.

Между тем г-н Романенко считает, что качество жилой недвижимости первого класса, построенной в начале двухтысячных, значительно выше по сравнению с теми проектами, которые сдаются сегодня. Более того, он уверен, что почти половина жилых комплексов элитного класса в Астане не дотягивают до заявленного уровня, хотя бы даже по состоянию подъездов, придомовой территории и качеству жилищно-эксплуатационных услуг. — Редко кто из строительных компаний после сдачи дома в эксплуатацию занимается также и его коммунальным обслуживанием, — говорит г-н Романенко, — а в идеале должны бы заниматься. Такая конфигурация обязанностей застройщика, ставшая нормой во всем цивилизованном мире, в Казахстане редкость. В качестве примеров можно привести разве что «Базис-А» и Highvill. Поэтому у нас все клиенты привыкли: в только что купленной квартире, даже с чистовой отделкой, надо сразу же делать ремонт…

Свои ориентиры

Маркетинговые исследования, проведенные компанией «Экспертиза недвижимости», показывают, что сегодня практически все застройщики грешат завышением классности жилья, рассказывает ведущий аналитик Анна Шацкая. По ее мнению, тот факт, что у строительных компаний нет единых стандартов классификации жилых объектов, порождает ряд проблем, связанных с упорядоченностью рынка, и создает сложности в работе экспертов и аналитиков. К примеру, специалисты «Экспертизы недвижимости» при определении цен на жилье разных классов ориентируются на показатели расслоения, то есть на среднюю стоимость 20 проц. самых дорогих и 20 проц. самых дешевых квартир за 1 кв.м в базе данных, пояснила г-жа Шацкая.

— В нашем понимании это соответствует понятиям эконом - и элиткласса, а середина — это бизнес-класс. И хотя единых критериев классификации в нашей стране не существует, мы при проведении исследований ориентируемся на международные стандарты, применяемые, например, в России.

По мнению председателя Федерации оценщиков Казахстана Александра Калинина, компании-застройщики не стремятся соответствовать международным требованиям, поскольку просто ничего о них не знают:

— У нас в стране всего 17 человек, которые знакомы с такими стандартами. Это обладатели диплома ФИАБСИ, международной организации, объединяющей участников рынка недвижимости. Но застройщикам все это попросту неинтересно.

Еще меньше сведущих людей найдется среди покупателей — большая часть из них плохо понимает разницу между различными типами домов, но одно только название «элиткласс» или «бизнес-класс» действует на них магически. Разумеется, этим пользуются маркетологи строительных компаний, считают в Экспертно-оценочном центре в Астане и советуют не верить рекламе. «Доходит до того, что элитное жилье может быть хуже некоторых домов эконом-класса, как это произошло на примере объектов компании «Алтын Жиек»: их элиткласс уступает жилому комплексу «Та-раз», построенному по эконом-стандарту», — говорят специалисты центра.

Псевдобизнес

Если формализовать отличительные характеристики элитной недвижимости еще как-то можно, то границы таких категорий, как бизнес - и эконом-класс, размыты и неопределенны. Сформулировать единые критерии не могут не только застройщики, но и эксперты рынка недвижимости. Например, по мнению г-на Калинина, по своим параметрам дома этих двух классов практически схожи. «Главное, чтобы площадь общая и полезная была равной, то есть были дополнительные нежилые помещения, большой холл, кухня не менее 15—20 кв. м», — пояснил оценщик. Риелтор Юрий Романенко, напротив, проводит между двумя классами жирную черту: бизнес-класс, по его мнению, подразумевает наличие паркинга, как минимум двух санузлов, а эконом сегодня практически идентичен старым постройкам с маленькой квадратурой и тесными кухнями.
Путаница с классификацией домов послужила поводом для нескольких правовых казусов, связанных с тарифами на услуги КСК. Например, жильцы ЖК Crown Plaza (Астана) категорически не согласны со ставкой в 50 тенге за кв. метр. Дело в том, что жилой комплекс был построен застройщиком как объект бизнес-класса. Однако, как следует из коллективного письма дольщиков в адрес компании-поставщика коммунальных услуг «Астана Жилсервис», в жилом комплексе «не выполняется ни одно из минимальных требований, предъявляемых к бизнес-классу: нет детской площадки, защищенной от въезда машин, автопаркинга, а территория не то что не охраняется — даже не огорожена. Между тем, как пояснили Ф в компании «Астана Жилсервис», «размер тарифа определяется не классом жилья, а высотностью здания, требованиями к противопожарному оборудованию, спецификацией инженерных систем, тепловых узлов и насосных станций». С таким аргументом трудно поспорить, ведь начисления производятся еще и в зависимости от состояния объекта: чем больше недоделок оставили строители, тем дороже эксплуатация. Поэтому и отстаивать свое право на полное соответствие дома заявленному застройщиком классу жильцам надо было еще на стадии его возведения.

Нереальные категории

О необходимости законодательно закрепить единые стандарты классификации жилья говорят и в Ассоциации застройщиков Казахстана. Ее председатель Айдын Рахимбаев признает, что если соответствующий закон появится, количество неприятных вопросов покупателей квартир к застройщикам резко сократится, а конкуренция на рынке жилья будет более здоровой.

— Те классы жилья, которые закреплены в СНиПе, никак не совпадают с реальностью. Где-то они слишком завышены, где-то, наоборот, слишком занижены, — комментирует ситуацию г-н Рахимбаев. — СНиП делит жилье на странные безликие номерные классы, которые попросту не существуют в природе. Например, для объектов I класса обязательным считается видеонаблюдение в подъездах, но не написано ни слова о том, должен ли присутствовать хоть один лифт. Нет речи и о требованиях к местоположению жилого комплекса, а это важно для рынка.

Глава ассоциации уверен, что если официальные документы будут более четко прописывать параметры деления на классы, это позволит повысить качество жилья. Кроме того, по мнению г-на Рахимбаева, с появлением на рынке недвижимости так называемых «умных домов» нужно сразу же прописать стандарты и для них.

Международные стандарты классификации объектов жилой недвижимости

<!– /* Font Definitions */ @font-face {font-family:”Cambria Math”; panose-1:2 4 5 3 5 4 6 3 2 4; mso-font-charset:204; mso-generic-font-family:roman; mso-font-pitch:variable; mso-font-signature:-1610611985 1107304683 0 0 415 0;} /* Style Definitions */ p.MsoNormal, li.MsoNormal, div.MsoNormal {mso-style-unhide:no; mso-style-qformat:yes; mso-style-parent:”"; margin:0cm; margin-bottom:.0001pt; text-align:justify; text-indent:14.2pt; mso-pagination:widow-orphan; mso-layout-grid-align:none; punctuation-wrap:simple; text-autospace:none; font-size:10.0pt; font-family:”Times New Roman”,”serif”; mso-fareast-font-family:”Times New Roman”;} p.a, li.a, div.a {mso-style-name:Таблица; mso-style-unhide:no; margin:0cm; margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; mso-layout-grid-align:none; punctuation-wrap:simple; text-autospace:none; font-size:9.0pt; mso-bidi-font-size:10.0pt; font-family:”Arial”,”sans-serif”; mso-fareast-font-family:”Times New Roman”; mso-bidi-font-family:”Times New Roman”;} .MsoChpDefault {mso-style-type:export-only; mso-default-props:yes; mso-ascii-font-family:Calibri; mso-ascii-theme-font:minor-latin; mso-fareast-font-family:Calibri; mso-fareast-theme-font:minor-latin; mso-hansi-font-family:Calibri; mso-hansi-theme-font:minor-latin; mso-bidi-font-family:”Times New Roman”; mso-bidi-theme-font:minor-bidi; mso-fareast-language:EN-US;} .MsoPapDefault {mso-style-type:export-only; margin-bottom:10.0pt; line-height:115%;} @page Section1 {size:612.0pt 792.0pt; margin:2.0cm 42.5pt 2.0cm 3.0cm; mso-header-margin:36.0pt; mso-footer-margin:36.0pt; mso-paper-source:0;} div.Section1 {page:Section1;} –>