Рынок офисных площадей
За последние 5-7 лет рост деловой активности в Казахстане в несколько раз увеличил спрос на коммерческую недвижимость. Например, в Алматы количество действующих предприятий с 2000 г. по январь 2007 г. выросло на 90%. Офисная недвижимость сегодня является одним из наиболее привлекательных объектов инвестирования, опережая жилую недвижимость по уровню доходности (20%) и срокам окупаемости (4-5 лет). Основными причинами спроса на коммерческую недвижимость, отвечающую условиям помещений высокого класса и уровню предоставляемых услуг, являлись:
- программа поддержки малого и среднего бизнеса;
- создание в Алматы финансового центра;
- приход большого количества иностранных компаний;
- развитие филиальной сети банковского сектора.
развитие сектора услуг, который так же является важным фактором, определяющим развитие рынка офисных площадей. В частности, банки и компании, оказывающие деловые услуги (юридические, консалтинговые и аудиторские фирмы и др.) составляют многочисленную категорию пользователей качественных офисных зданий.
По оценкам аналитиков, неудовлетво ренный спрос на коммерческую недвижимость в Алматы составлял примерно 100-150 тыс. кв. м на конец 2006 г. Вследствие дефицита коммерческих помещений крупные компании стали сами заказывать строительство собственных бизнес - центров, при этом их расходы снизились в 1,5 - 2 раза, например, компания K’Сell и банк ЦентрКредит. Несоответствие спроса и предложения на рынке офисной недвижимости вызвало завышение стоимости аренды за 1 кв. м такой площади. В настоящее время Алматы наряду с Лондоном, Парижем и Москвой является одним из самых дорогих городов для арендаторов офисов.
В 2006-2007 гг. наибольшим спросом пользовались площади в БЦ классов А и B, которые составляли около 75% от общего объема площадей. Были введены в эксплуатацию несколько БЦ такого уровня - Каблан, Пионер-2, Пионер-3, Old Square, SAT, Алатау, Нурлы Тау, Гранд Азия. В БЦ класса C и D наиболее востребованными были помещения площадью от 40 до 100 кв.м. со стоимостью аренды около 20-35 $/кв.м. в месяц и в БЦ класса A и B площадью от 90 до 150 кв.м. со стоимостью аренды около 45-60 $/кв.м. в месяц. Средний уровень вакантных площадей по городу не превышал 15%.
На начало 2008 года в Алматы в процессе строительства находилось 20 бизнес-центров. Сложности с финансированием, удорожание строительства объектов коммерческой недвижимости отразилось на темпах развития рынка этого сегмента недвижимости. По разным оценкам, сдача в эксплуатацию запланированных до кризиса объемов офисных и торговых площадей может быть сдвинута на 1-2 года. Пик предложений ожидается на 2009-2010 гг. на рынке аренды офисных площадей и по сравнению с 2006 они увеличатся практически вдвое. В 2008 году будут введены в эксплуатацию первые здания Алматинского финансового центра (81,000 кв.м.), Есентай парк (19,500 кв.м.), Рахат тауэрс (46,200 кв.м.), Байтерек (18,000 кв.м.), а также реализован ряд других крупных проектов. Новой тенденцией последних лет стало повышение классности коммерческой недвижимости за счет реконструкции. В Алматы из 100% офисных площадей 35% - это модернизированные административные здания, построенные еще в советское время. За счет реконструкции на рынок может быть введено 100 тыс. кв.м. В связи с насыщением рынка и обострением конкуренции среди арендодателей в этот период, возможна корректировка арендных ставок.
Не смотря на то, что по экспертным оценкам ежегодный прирост спроса на офисные помещения в Алматы составляет не менее 20%, предполагается, что в основной своей массе он будет удовлетворен БЦ класса В и качественными представителями сегмента С. В категории А прогнозируется понижение спроса, что связанно с возведением большого количества БЦ класса «А», и современных БЦ классов В и В+.
В БЦ класса В и С ожидается сохранение положительной динамики спроса, однако в виду низкого качества и отсутствия современных концептуальных решений в сегменте С, часть арендаторов постепенно будет «перетекать» в БЦ более высокого класса. Наибольшей перспективой дальнейшего развития, обладает класс «В», для которого характерно наличие основных качественных характеристик по доступным ценам.
Последние годы принятые в мировой практике стандарты качества офисных помещений с разделением их на три класса были мало применимы в условиях казахстанского рынка офисной недвижимости. Согласно классификациям, представленным американскими девелоперами, в Казахстане много офисов которые не соответствуют по качеству классификации А,В,С. Классификация БЦ в Казахстане устанавливались каждым девелопером в силу собственных суждений и представлений. В данный момент стремясь удовлетворить спрос арендаторов на высококачественные офисные помещения, участники рынка стали активно применять передовые технологии проектирования, строительства и управления объектами недвижимости. Возросли требования к качественным характеристикам создаваемых объектов недвижимости - к классу офисов, их местоположению, технической оснащенности, объемно-планировочным решениям, архитектурным особенностям и дизайну, использованию экологически чистых материалов, наличию достаточного количества мест в подземной парковке.
Торгово-развлекательные площади
Рынок торговых центров до недавнего времени развивался достаточно медленно. Улучшение социально-экономического положения горожан и рост населения города Алматы заставляет бизнесменов создавать новые торговые и развлекательные объекты. На данный момент в городе функционирует около 50 торговых центров. Отличительной особенностью данного сегмента является строительство крупных торговых объектов новых форматов. Кроме того, получила широкое распространение реконструкция рынков.
В целом, многие существующие торговые центры не отличаются профессионализмом. При их строительстве было допущено много ошибок в планировании, а их арендаторы в большинстве случаев являются скорее частными предпринимателями, а не профессиональными торговыми операторами. Однако следует учесть то обстоятельство, что рынок находится на начальных стадиях своего развития. Как результат, торговые центры первого поколения представлены только в Алматы и Астане. В остальных городах РК торговые центры больше напоминают рынки, где доминируют местные торговцы, существует несколько сетевых операторов, но их явно мало.
Основными факторами ценообразования арендной платы в данном сегменте являются: месторасположение; притягательность торговой марки или точки; качественные характеристики обслуживания. В ближайшем будущем наметившиеся тенденции в данном сегменте сохранятся и получат широкое распространение. Ожидается дополнительное введение торговых площадей различного масштаба и месторасположения.
Гостиницы
Гостиничный рынок в Казахстане еще освоен в недостаточном объеме. Проживание во многих гостиницах дорогое, а качество предоставляемых услуг не соответствует ожидаемому. Казахстан по-прежнему испытывает дефицит в трех-, четырех-, пятизвездочных отелях, однако данная ситуация может измениться с приходом известных международных брендов. Одним из примеров строительства гостиничных комплексов на территории Казахстана является совместный проект Международной гостиничной сети Ascott group и Корпорации «Цесна», которые собираются построить два гостиничных комплекса в Астане и Актау. Комплекс Ascott Astana на 200 номеров будет расположен на левом берегу столицы и введен в первой половине 2009 г. Citadines в Актау на 120 номеров планируется сдать в эксплуатацию в первой половине 2008 г.
Иностранные бизнесмены и дипломаты высказывали мнение, что планируемого количества отелей, строящихся сейчас, для Алматы многовато. Четыре или пять крупных гостиниц для города вполне достаточно, они еще в состоянии работать эффективно, но семь или девять это явно много. И с загрузкой постояльцами могут возникнуть сложности, и с качеством обслуживания.
На сегодняшний день в Алматы действует более 30 гостиниц различного уровня сервиса и свыше 50 комплексов для краткосрочного размещения. Основными конкурентами в отрасли остаются квартиры и коттеджи, сдаваемые в аренду. На процесс ценообразования в отрасли влияют следующие факторы: месторасположение; класс по отделке, уровню сервиса и др. Исходя из вышеизложенных факторов, ценовой коридор в среднем составляет: гостиницы - от 45 до 400 долларов в сутки; аренда квартир, комнат у частных лиц от 50 до 300 долларов в сутки.