Агентство Недвижимости

"UMEX Real Estate"

                  Безупречный сервис,

                         респектабельное агентство...

+7 727 272 57 57
+7 727 313 10 54
+7 727 313 10 55

Время в Алматы 09:42
1 USD = 376.73 kzt 1 EUR = 427.36 kzt

Ипотека, наследство, снос: что изменится в 2019 году

1 февраля 2019

Автор: Алина Буравцева

В феврале в РК вступят в силу нормы, направленные на защиту ипотечников, наследников и владельцев отчуждаемых для госнужд участков. Историческое событие случилось 21 января — президент подписал закон об усилении права собственности. Состоялось это спустя два года споров и бесчисленного редактирования.

Сегодня «Крыша» расскажет, что именно изменится в 2019 году в связи со вступлением в силу поправок.

Справедливый снос: новые правила оценки

О необходимости пересмотра прав собственников заговорили ещё два года назад, в начале 2017-го. Было озвучено соответствующее поручение Нурсултана Назарбаева. С тех пор пакет поправок представлялся в разных версиях, и на него даже было наложено вето главы государства (в отношении отдельных пунктов про наследство), что случается крайне редко.

До вступления в силу закона «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам усиления защиты права собственности, арбитража, оптимизации судебной нагрузки и дальнейшей гуманизации уголовного законодательства» остались считанные дни. Этого, пожалуй, больше всего ждут собственники сносимого жилья.

Поправки по земельным вопросам, согласно многочисленным аналитическим запискам и заключениям экспертов, возымеют максимальный эффект вплоть до увеличения бюджета, выделяемого на освобождение участков.

В частности, в Земельный кодекс (ЗК) введено понятие исключительных случаев принудительного изъятия и уточнение порядка отчуждения земельного участка (ЗУ) для госнужд по решению суда. Присутствует много редакционных правок, не отражающихся на общем смысле.

Более важные для собственников права вошли не в ЗК, а в закон «О государственном имуществе». Они касаются рыночной оценки, справедливости компенсации и равноценного возмещения при отчуждении участков.

До сих пор при изъятии земель для госнужд сумма возмещения определялась в зависимости от истории приобретения собственности. Компенсация за выкупленный у государства участок соответствовала уплаченной цене. Когда объект попадал в категорию ИЖС, платили также за постройки (не более рыночной стоимости). Если земля оформлена по гражданскому договору купли-продажи, учитывалась именно та стоимость, которая указана при сделке (но не выше рыночной стоимости). Если же в документах сумма не фигурировала вовсе, применялось возмещение по кадастровой стоимости.

Обилие судебных дел, годы скандалов и забастовок на почве сноса вынудило правительство принять меры. Новые статьи предусматривают иной подход к возмещению стоимости земли и построек — она должна быть равноценной.

Равноценной, согласно п. 1 ст. 62, считается такая стоимость, которая позволит собственнику восстановить условия пользования участком. Проще говоря, купить аналогичный надел взамен.

Указано, что возмещение производится по рыночной стоимости либо через предоставление иного ЗУ.
При этом недвижимость выдаётся с учётом расположения отчуждаемого участка, его целевого назначения, площади, с возмещением причинённых убытков. Оговаривается, что земля должна находиться в пределах именно этого населённого пункта.
Если цена отчуждаемого ЗУ окажется выше стоимости альтернативного, то разница возмещается собственнику.

Расходы на землеустроительные работы, с которыми может столкнуться владелец, финансируются из бюджетных средств.

Предполагается, что изменение порядка оценки потребует увеличения государственного бюджета на эти цели.

Мировой опыт
В Италии муниципалитеты выплачивают в 1.5-3 раза больше суммы по сравнению со средней рыночной стоимостью ЗУ. В Швеции государство приобретает недвижимость по рыночной стоимости, а также оплачивает 25 % компенсации от неё.

Ипотека: новый вариант

Абсолютно новый подход предусмотрен для ипотечников, которым из-за просрочек предстоит расстаться с заложенной квартирой. Если раньше предполагалось изъятие квартиры банком (в несудебном и судебном порядке), то теперь допускается и самостоятельная реализация недвижимости.

А именно: в закон «Об ипотеке недвижимого имущества» вводится статья 20-1 «Самостоятельная реализация залогодателем недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки».

Если описывать принцип коротко, то он таков: в течение 30 дней после получения уведомления о реализации недвижимого имущества во внесудебном порядке заёмщик вправе ходатайствовать о самостоятельной реализации. Если банк согласен на такой вариант, в течение 15 календарных дней он сообщает заёмщику о приостановлении мер принудительного исполнения и необходимости зачисления денег, вырученных от продажи жилья.

Заёмщику необходимо самому по рыночной стоимости продать квартиру. В противном случае в ход идут принципы, действовавшие прежде. С того момента, как он получил согласие банка на самостоятельную продажу, отводится три месяца. Впрочем, возможен и более длительный срок по согласию сторон.

Настораживает, что подход не стандартизирован — отсутствуют критерии для согласия или отказа банка.

Есть, кстати, и другие нормы, защищающие интересы заёмщиков. В частности, запрет требования неустойки и вознаграждения, начисленных после 180 дней просрочки по всем ипотечным займам, за исключением связанных с предпринимательством. Прежде это требование распространялось только на жилищные кредиты.

Что касается комиссий, то в закон «О банках и банковской деятельности» включён пункт 3-1 статьи 39. Он гласит, что банки не вправе по договорам займа устанавливать и взимать комиссии за ведение счёта, связанного с выдачей и обслуживанием кредита, а также за зачисление средств.
Также принят запрет на взыскание в безакцептном (бесспорном) порядке денег, полученных в качестве алиментов.

Законом по вопросам усиления защиты прав собственности смягчается подход к конфискации имущества. Теперь требуется доказательство преступного происхождения или незаконного назначения имущества осуждённого.

Наследство: с какими поправками не согласился президент

На этапе подписания закона стало известно о том, что некоторые моменты были исключены — президент наложил вето. Касалось это прав наследников.

Разработчики норм, ссылаясь на то, что в производстве у нотариусов скопилось около 1 700 незакрытых наследственных дел, предложили отменить некоторые аспекты презумпции принятия наследства. Речь идёт о ситуациях, когда «зависает» кто-то из наследников (не могут разыскать, нет возможности прибыть на оформление и т. д.), из-за чего остальные не могут вступить в свои права и распоряжаться имуществом.

Процедуру хотели упростить по принципу «не объявился — до свидания»: долю такого наследника предлагали пропорционально делить между имеющимися претендентами. (Похожее на это частично представлено в законодательстве РФ.)

Норма отклонена по требованию главы государства.

Нововведение, которое будут реализовано наверняка, — это право нерождённых наследников. Гражданский кодекс дополнен нормой, в которой говорится, что среди наследников могут оказаться дети, зачатые при жизни наследодателя. Соответственно, до момента рождения ребёнка полный круг наследников определить невозможно.
В таких случаях нотариус должен приостановить выдачу свидетельства о праве на наследство до появления наследника на свет.

Помимо этого, законодательство дополнили некоторыми деталями относительно получения наследства теми, кто не является родственниками, но фигурирует в завещании (связано с нюансами выдачи свидетельства о смерти и др.), а также нормами оглашения секретного завещания и пр.

Разумеется, это далеко не все поправки. В законе есть нормы относительно арбитража, нотариата, судебных процедур, уголовного законодательства и другое.

Интересно, что в первых вариантах проекта предусматривались статьи, обязывающие банки в конкретных случаях предоставлять отсрочку платежа (без начисления процентов), однако в итоговой редакции они отсутствовали.

В целом, судя по протоколам обсуждений и заключениям независимых экспертов, далеко не все нормы могут оказаться эффективными. Скорее всего, по мере применения законодательства появится необходимость в уточнениях.
Однако первый шаг сделан — 2019 год станет переломным в плане прав, связанных с собственностью и недвижимостью.

Частичная и полная перепечатка данного текста возможна только после разрешения редакции.

Источник: krisha.kz