Северный Казахстан (Петропавловск), № 144 (23588), 25.11.2009г.
Есенгельды Карбаев, начальник управления земельных отношений
В нашей стране земля является государственной собственностью. Участки могут также находиться в частной собственности на основаниях, условиях и в пределах, установленных Земельным кодексом Республики Казахстан (далее ЗК РК). Право собственности на землю - это право владения, пользования и распоряжения землёй на основаниях, условиях и в пределах, установленных законом.
Право землепользования - это право лица владеть и пользоваться участком, находящимся в государственной собственности, предоставленным бессрочно (постоянное пользование) или на определенный срок (временное землепользование) на возмездной и (или) безвозмездной основе.
Порядок последовательного предоставления прав на землю, находящуюся в государственной собственности, изложен в пункте 1 статьи 43 ЗК РК. Это возбуждение ходатайства о предоставлении соответствующего права; определение возможности удовлетворения заявленного ходатайства (предварительный выбор участка); разработка и утверждение землеустроительного проекта; принятие решения местного исполнительного органа о предоставлении права на землю; установление границ на местности; изготовление и выдача идентификационного документа; государственная регистрация права.
Согласно земельному законодательству, право собственности на участок граждане и негосударственные юридические лица могут получить непосредственно от государства по решению исполнительного органа или посредством купли-продажи.
Физические и юридические лица, заинтересованные в предоставлении им прав собственности и (или) землепользования, подают заявление в местный исполнительный орган (акимат) по месту нахождения участка. В заявлении должны быть указаны: цель использования участка; его предполагаемые размеры, местоположение, испрашиваемое право пользования, наличие (отсутствие) другого участка. В случае разработки полезных ископаемых к ходатайству прилагается копия контракта на недропользование.
Заявление о предоставлении права рассматривается в срок до двух месяцев с момента его поступления, а при предоставлении права субъектам малого предпринимательства - в трёхнедельный срок.
Отказ в предоставлении права на участок, за исключением случаев изъятия земли, в том числе для государственных нужд, оформляется решением местного исполнительного органа по месту нахождения участка и должен быть мотивирован, а копия вручена заявителю в семидневный срок после принятия решения.
Купля-продажа земли (передача права) происходит на основе гражданско-правовой сделки. При этом сделка с земельным участком без находящихся на нём строений или сооружений и равно - сделка со строениями или сооружениями без земельного участка не допускаются.
Продажа участка лицом, которому он предоставлен исполнительным органом в собственность посредством выкупа у государства, возможна при условии, что он оформлен продавцом в соответствии с законодательством. То есть, кроме идентификационного документа, продавец имеет заключённый с уполномоченным органом по земельным отношениям административно-территориальной единицы договор купли-продажи участка у государства и оплатил его стоимость.
Договор купли-продажи и документ об оплате не требуется гражданам Республики Казахстан при продаже полученных от государства участков по решению исполнительного органа с целевым назначением: для индивидуального жилищного строительства (или жилого дома и его обслуживания), ведения личного подсобного хозяйства и дачного строительства, так как им для этих целей земля в собственность предоставляется бесплатно. Совершение сделки с участком без его регистрации в органе по государственной регистрации недвижимости не допускается, а сделка, совершённая без государственной регистрации, считается недействительной.
В отношении участка, который государством продан в собственность в рассрочку, запрещается совершать сделки до полной оплаты его выкупной цены.
В практике часто встречаются договоры купли-продажи жилого дома (строения, сооружения) и земельного участка. В таких договорах должно быть в обязательном порядке отражено, что предметом договора является жилой дом (строения, сооружения) и земельный участок. По договоренности с покупателем собственник участка имеет право его продажи по рыночной стоимости.
При купле-продаже покупателю переходят все обременения и ограничения на приобретенную землю (соблюдение режима охранных зон водных объектов, лесов, линий электропередач, связи, зон безопасности автомобильных дорог).
10 июля 2009 года Президентом Республики Казахстан Нурсултаном Назарбаевым подписан соответствующий закон, в связи с этим внесён ряд изменений и дополнений в Земельный кодекс. Остановимся на некоторых из них:
В статье 44 ЗК РК «Предоставление земельных участков для строительства объектов» пункт 1 дополнен частью третьей: «При этом запрещается предоставление земельных участков для строительства без наличия проектов детальной планировки и (или) проектов застройки, выполненных на основании генеральных планов населённого пункта (или их заменяющей схемы развития и застройки населённых пунктов с численностью жителей до пяти тысяч человек), а также проектов районной планировки для межселённых территорий».
Далее в этой же статье пункт 5 дополнен пунктом 5-1: «Строительство жилых домов, в том числе индивидуальных, на землях сельскохозяйственного назначения допускается только после перевода указанных земель в категорию земель населённых пунктов в соответствии с утверждённым генеральным планом этого населённого пункта (или иной проектной документацией, заменяющей генеральный план для малых сельских населённых пунктов) и только при наличии проекта детальной планировки или проекта застройки на этих участках. При этом возмещение потерь сельскохозяйственного производства осуществляется в соответствии со статьей 1053 КРК».
В статье 49-1 ЗК РК «Порядок изменения целевого назначения земельного участка» пункт 1 дополнен пунктом 1-1: «Изменение целевого назначения земельного участка допускается исходя из его правового режима, принадлежности к той или иной категории земель, перечисленных в статье 1 ЗКРК, и разрешенного использования в соответствии с зонированием земель».
В статье 50 ЗК РК «Нормы предоставления земельных участков» пункт 5 изложен в следующей редакции: «В целях рационального использования земельных участков сельскохозяйственного назначения совместными решениями представительных областных и исполнительных органов устанавливаются минимальные размеры земельных участков сельскохозяйственного назначения в зависимости от местных условий и особенностей использования указанных земель, предоставляемых в собственность или землепользование».
В статье 97 ЗК РК «Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения» к пункту 3 добавлено: «На земельных участках, предоставленных физическим и юридическим лицам для ведения сельскохозяйственного производства, крестьянского или фермерского хозяйства, и полевых наделах личного подсобного хозяйства не допускается строительство объектов, не связанных с ведением сельского хозяйства, в том числе жилых домов (включая индивидуальные). При этом под строительство животноводческих комплексов, временных строений и хозяйственно-бытовых построек для сезонных работ и отгонного животноводства на землях сельскохозяйственного назначения не могут использоваться ценные сельскохозяйственные угодья, к которым относятся все виды орошаемых сельскохозяйственных угодий, пашня, залежь и земли, занятые многолетними насаждениями».
Далее в эту же статью добавлен пункт 3-1: «Не допускается раздел земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности или землепользовании, на участки, площади которых ниже минимальных размеров, установленных в соответствии с пунктом 5 статьи 50 ЗКРК».
Данные изменения и дополнения в земельное законодательство способствуют дальнейшему развитию земельной реформы, созданию необходимых условий для эффективного хозяйствования на земле, рациональному использованию и охране земельных ресурсов - главного богатства страны.
При этом подразумеваются обязательные гарантии прав и соблюдение обязанностей собственников участков и землепользователей.