Как проверить квартиру на юридическую чистоту

• 15 Апреля 2021

Рассказываем, на что обратить внимание перед покупкой жилья, чтобы это не привело к потерям.

Проверьте правоустанавливающие документы 
1. Попросите у продавца правоустанавливающий документ и сфотографируйте его на телефон или перепишите информацию. Позже сравните с данными, указанными в справке об обременениях.

В Казахстане законно действуют порядка 20 видов правоустанавливающих документов. Наравне с договорами купли-продажи, мены, дарения, приватизации это могут быть: свидетельства о праве на наследство, акты о приобретении с публичных торгов, брачные договоры и другое.

2. Запросите техпаспорт на квартиру, в котором указаны идентификационные и технические характеристики: материал, год постройки дома, кадастровый номер и план квартиры с указанием количества комнат, размеры. Главное — должны быть отражены реальные показатели объекта.

Пройдитесь с этим планом по квартире. Проверьте, не была ли проведена перепланировка, на месте ли дверные и оконные проёмы, стены и перегородки. В случае подозрений попросите продавца вызвать техника из Центра по недвижимости (бывш. БТИ). Процедура платная, занимает несколько дней.

Перечисленные документы должны быть зарегистрированы в органах юстиции РК, иметь соответствующие подписи и печати.

3. Сравните информацию о собственнике квартиры, указанную в правоустанавливающем документе, с удостоверением личности продавца. Если есть расхождение хотя бы в одной букве или цифре, попросите продавца устранить их до заключения сделки. 

Запросите справку об обременениях 
Полное название — «Справка о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и его технических характеристиках». Как получить, читайте здесь.

В ней указан правоустанавливающий документ, на основании которого возникло право собственности у продавца, количество сохозяев, если они есть, возможные обременения (квартира может находиться в залоге у банка или другого кредитора или быть арестованной за долги).

Справка действительна один день, получить её может только владелец жилья или его доверенное лицо. Запросить и получить на месте может и нотариус. 

Проверьте продавца и другие заинтересованные лица 
1. Случается, что продавец оказывается недееспособным (алко-, наркозависимым или душевнобольным). В этом случае купленное жильё могут отсудить. Чтобы этого не произошло, во время первого общения с хозяином выясните, у кого и как он приобрёл квартиру, почему продаёт, как характеризует соседей, плюсы и минусы района проживания (инфраструктура, транспорт). Это поможет понять общую картину и узнать продавца немного лучше. 

При любом подозрении на неадекватное поведение следует запросить справку из медучреждения либо вовсе отказаться от покупки. 

2. Если продавец получил квартиру в дар от несовершеннолетнего, что запрещено законом, или в прошлом присутствовало несправедливое распределение наследства, то недвижимость в будущем также могут отсудить. 

Для заключения сделки обязательно требуется присутствие и нотариальное согласие других собственников. В случае с детьми, не достигшими 14 лет, — разрешение органов опеки. 

Информацию о семейном положении продавца можно запросить в загсе либо при оформлении сделки купли-продажи у нотариуса попросить собственника подписать справку о том, что он будет нести административную и уголовную ответственность в случае дачи ложных сведений. 

3. Если продавец действует по доверенности, проверьте, что она дана именно на право продажи квартиры. В ней должны быть указаны реквизиты жилья, подпись доверителя, срок действия документа и полномочия доверенного лица. Может случиться так, что последнему предоставили только право заключения сделки, но не получения денег. 

Срок действия доверенности — 3 года. Если он не указан, то документ действителен в течение одного года со дня выдачи. При отсутствии даты выдачи документ недействителен. 

Легитимность доверенности проверьте у нотариуса, который её выдал, лично или по запросу через Нотариальную палату. Здесь заодно можно удостовериться в полномочиях специалиста, например запросить лицензию. 

Попросите доверенное лицо дать контакты доверителя. Свяжитесь с ним и зафиксируйте аудио- или видеозаписью его желание продать недвижимость. 

Изучите договор купли-продажи 
1. Должен включать перечень существенных и обычных условий. 

К существенным относят: условие о предмете договора, адреc, этажность, площадь, цену, порядок, сроки и размеры платежей, если жильё покупается в рассрочку. 

К обычным: ответственность сторон, порядок приёма-передачи квартиры, срок и момент исполнения обязанности продавца по передаче недвижимости, порядок разрешения споров и изменения, расторжения договора, иные условия, которые стороны по законному праву или соглашению могут самостоятельно определить в соглашении. 

2. Договор обязательно заключается в письменной форме (напечатанным текстом) в двух экземплярах, сумма сделки указывается в тенге. После нотариус заверяет документ и отправляет его на госрегистрацию. 

3. При расчёте наличными в договоре отразите факт передачи денег с пояснением, что продавец получил расчёт на месте. При этом нотариус должен сделать официальное заверение, что денежные средства переданы в его присутствии. В случае оплаты перечислением это подтверждается соответствующим банковским документом. 

Юристы настоятельно рекомендуют указывать в договорах купли-продажи только реальную цену жилья. Распространены случаи опротестования сделок из-за заниженных сумм. 

4. Составьте акт приёма-передачи имущества. 

Что должно насторожить 
— Частая смена собственников жилья, особенно за последние три года. Это срок исковой давности в Казахстане, в течение которого сделку могут признать недействительной по искам третьих лиц.
— Наличие судебных споров, касающихся квартиры.
— Разночтения в документах.
— Продажа по доверенности.
— Срочная продажа.
— Низкая цена квартиры. Если она значительно ниже аналогичных вариантов, это повод быть ещё более внимательным к документам.